Em 2026, o varejo será marcado por um conjunto de tendências que, além disso, vão muito além da inovação tecnológica. Nesse sentido, o setor passa a entrar em uma nova fase, na qual, por um lado, a eficiência operacional e, por outro, a integração entre canais, a personalização da experiência e o uso intensivo de dados passam a fazer parte do cotidiano das lojas físicas. Assim, dessa forma, como consequência, essa evolução muda a maneira pela qual os centros comerciais de vizinhança são projetados, ocupados e utilizados pelas marcas.

Confira as cinco tendências que vão transformar o varejo em 2026, e como elas influenciam decisões comerciais e imobiliárias.

1. Inteligência artificial no centro da operação do varejo em 2026

No contexto do varejo em 2026, as lojas físicas integram a Inteligência Artificial (IA) cada vez mais ao seu cotidiano operacional. Além disso, os varejistas utilizam a IA não apenas para automatizar tarefas ou gerar relatórios, mas também para otimizar a gestão de estoque. Dessa forma, as empresas passam a prever padrões de consumo com base no comportamento de compra dos clientes. Por fim, como resultado, as marcas aplicam a IA para automatizar o atendimento ao cliente em etapas operacionais específicas, como consultas de produtos, indicação de ofertas e soluções de autoatendimento.

Esse avanço tecnológico permite aumentar a assertividade de decisões de curto prazo, melhorar o giro de produtos e facilitar o controle de indicadores-chave do ponto de venda. 

Quais são os impactos para os centros comerciais?

Para os centros comerciais, esse movimento exige uma infraestrutura mais preparada para receber lojistas que demandam conectividade estável, suporte técnico adequado e maior flexibilidade de layout para integrar recursos digitais às suas operações presenciais. Em outras palavras, a IA não substitui a loja física, ela transforma a forma como essa loja funciona e se conecta ao consumidor.

2. Varejo em 2026 exige decisões em tempo real, baseadas em dados

A digitalização do varejo físico torna a inteligência em tempo real um diferencial decisivo para 2026. Com o uso crescente de sensores, plataformas integradas e ferramentas de gestão conectadas, os operadores conseguem monitorar indicadores-chave do ponto de venda à medida que eles acontecem, como fluxo de pessoas, taxa de permanência, zonas mais acessadas e variações no comportamento de compra.

Essas informações permitem ajustes rápidos na operação e com isso, a tomada de decisão se torna mais ágil.

Avanço que exige um novo olhar sobre o ativo

Para o setor imobiliário comercial, localizações estratégicas deixam de ser apenas geográficas e passam a ser também digitais: centros comerciais que geram dados, que permitem análise de desempenho em tempo real e que oferecem suporte à inovação operacional se tornam mais competitivos.

Além disso, o varejo em 2026 valoriza ambientes capazes de dialogar com soluções de geolocalização e analytics externos, o que reforça a importância da inteligência territorial na escolha de onde implantar ou expandir uma operação. 

A proximidade com polos geradores de tráfego, facilidade de acesso e densidade populacional permanecem relevantes, mas agora são avaliados também sob o prisma da capacidade de gerar dados acionáveis.

3. Omnicanalidade como base da experiência integrada

No varejo em 2026, a omnicanalidade deixa de ser um diferencial e passa a ser uma premissa básica para marcas que desejam manter competitividade. O consumidor não diferencia mais o que é digital ou físico, ele apenas espera que tudo esteja conectado, acessível e funcional. Isso exige uma estrutura que integre sistemas de estoque, logística reversa, canais de atendimento e meios de pagamento em tempo real.

Para centros comerciais, o reflexo dessa tendência é claro: cresce a demanda por espaços adaptáveis a operações híbridas, com áreas de retirada (pick-up points), lockers inteligentes e zonas de apoio para entregas rápidas. 

4. Eficiência operacional ganha protagonismo no varejo em 2026

Com margens mais apertadas e aumento dos custos logísticos e operacionais, a eficiência se torna um pilar estratégico no varejo em 2026. Lojas passam a adotar soluções que otimizam tempo e recursos, como self-checkouts, sensores de consumo energético, integração com ERPs e tecnologias que automatizam processos repetitivos.

Para centros comerciais, isso se traduz em uma nova exigência de infraestrutura: imóveis mais modernos, energeticamente eficientes e capazes de reduzir o custo fixo de ocupação para os operadores.

5. Humanização da experiência e conexão com o entorno

Apesar do avanço da tecnologia, o consumidor de 2026 valoriza marcas que oferecem atendimento empático, ambientes acolhedores e experiências com identidade local. O varejo de vizinhança, nesse contexto, ganha força como um espaço de conexão, não apenas de consumo.

No varejo em 2026, pontos comerciais que promovem conforto, serviço qualificado e relacionamento próximo com a comunidade local tendem a gerar maior frequência e engajamento. A curadoria do mix, o atendimento presencial e a ambientação tornam-se componentes centrais na construção da preferência do cliente.

O que o varejo em 2026 exige do setor imobiliário

O varejo em 2026 impõe novos parâmetros para o desenvolvimento e a ocupação de ativos comerciais. Mais do que localização, o mercado passa a exigir inteligência urbana, infraestrutura compatível com inovação e capacidade de adaptação às dinâmicas operacionais do varejo contemporâneo.

Para a DCL Real Estate, isso significa projetar empreendimentos que conectam estratégia, dados e contexto. A leitura de comportamento de consumo, mobilidade urbana e vocação local é o ponto de partida para desenvolver espaços que não apenas recebem operações, mas potencializam o desempenho.

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As cadeias regionais têm conquistado protagonismo no setor varejista nacional. Segundo estudo da McKinsey, essas marcas locais estão entre os destaques da transformação do varejo alimentar, especialmente nos últimos seis anos. O levantamento mostra que, entre as 20 principais redes de menor porte, o crescimento médio anual chegou a 20%, superando, inclusive, muitas redes tradicionais de abrangência nacional.

Esse movimento ocorre em um contexto em que o consumidor valoriza não apenas preço, mas também conveniência, personalização e experiência. Grandes redes continuam importantes, mas são as marcas locais bem estruturadas que vêm ocupando territórios estratégicos com velocidade, eficiência e profundidade de relacionamento com o público.

Crescimento das cadeias regionais e mudanças estruturais no varejo alimentar

O mesmo estudo da McKinsey aponta que a participação dos atacarejos no faturamento do setor saltou de 27% para 46%, em apenas seis anos. Enquanto isso, os hipermercados perderam relevância, representando hoje apenas 11% do mercado.

Neste cenário, as cadeias regionais se destacam por sua capacidade de adaptação rápida, especialmente diante da fragmentação do consumo. Em vez de competir diretamente com as grandes redes, elas atuam de forma complementar, explorando nichos específicos, fortalecendo parcerias locais e construindo modelos de atendimento altamente customizados.

De acordo com Andrea Eboli, CEO da EDR, a segmentação atual do varejo é uma resposta ao comportamento do consumidor, que busca economizar no essencial e investir no que gera conveniência e prazer. 

O papel das cadeias regionais na evolução do mercado regional

O avanço das cadeias regionais também pode ser atribuído à expansão de formatos diversificados de lojas. Muitos grupos locais passaram a operar não apenas com supermercados de bairro, mas também com:

• Atacarejos: ganharam força por oferecer preços competitivos e passaram a atender diferentes classes sociais;

• Lojas gourmet: voltadas a alimentos frescos, itens premium e públicos com maior poder de compra;

• Lojas de conveniência: altamente adaptadas ao ritmo urbano e integradas a soluções digitais de entrega rápida.

Cadeias regionais e pontos comerciais estratégicos

O desempenho dessas redes locais também está fortemente associado à qualidade dos pontos comerciais ocupados. Sendo assim, a escolha do local de implantação tem sido cada vez mais criteriosa, com foco em:

• Alta densidade de consumo;
• Facilidade de acesso logístico;
• Infraestrutura moderna e adaptável;
• Possibilidade de operação omnichannel.

Esse último ponto é fundamental! Afinal, com a consolidação do consumo digital, mesmo as redes locais passaram a integrar canais físicos e online. Seja por meio de aplicativos próprios, seja por meio de marketplaces e entregas via plataformas parceiras.

A conveniência como diferencial competitivo

Um dos pilares desse crescimento é a proximidade. Segundo o mesmo estudo, o segmento de lojas de conveniência registrou cerca de 1.000 novas unidades em 2024, especialmente nas áreas metropolitanas. Para as cadeias regionais, que conhecem profundamente o comportamento do consumidor local, esse é um diferencial natural.

O consumidor atual busca soluções rápidas e fáceis: comprar um lanche no caminho do trabalho, receber um pedido de supermercado em 15 minutos, ou retirar um item específico no fim do dia.

A visão da DCL Real Estate sobre as cadeias regionais

Na DCL, acompanhamos com atenção os movimentos que envolvem as cadeias regionais e seu papel transformador no varejo. Como parceira estratégica de expansão, compreendemos que marcas locais bem estruturadas precisam de espaços que ampliem sua performance, e não apenas de metros quadrados disponíveis.

Nos últimos meses, vimos esse movimento se materializar com a inauguração das operações das bandeiras Festval Juvevê e Praça Osório e com as novas unidades do Super Muffato Jardim das Américas, Xv de Novembro e Comendador Araújo, todas na cidade de Curitiba.São exemplos claros de redes regionais que cresceram com consistência, transformando seus formatos e qualificando o varejo nas áreas em que atuam.

Acreditamos que, ao conectar inteligência imobiliária à dinâmica regional, contribuímos para fortalecer marcas, impulsionar o desenvolvimento urbano e aproximar o consumo de quem realmente faz parte do território.

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A ideia de proximidade no varejo, tradicionalmente associada à localização física, está sendo reconfigurada pelo comportamento do novo consumidor urbano. 

Cada vez mais orientado por tempo, resolutividade e experiência, esse consumidor não mede distância em metros, mas sim em minutos e relevância. Nesse contexto, essa proximidade passou a ser percebida como um atributo comportamental, mais do que geográfico.

Proximidade no varejo e um novo padrão de comportamento 

Segundo levantamento da NielsenIQ, o brasileiro visita mercados de bairro em média 74 vezes por ano, enquanto vai às grandes redes apenas 16 vezes. Mais do que uma estatística, esse dado revela um padrão de comportamento: consumidores buscam soluções práticas, acessíveis e alinhadas à sua rotina.

Portanto, a relevância de um ponto comercial passou a ser determinada pela sua capacidade de se inserir na jornada cotidiana do cliente, e não apenas pela localização geográfica.

Na DCL Real Estate, a compreensão dessa transformação é um dos pilares que orientam o planejamento de ativos em centros urbanos. A proximidade no varejo exige inteligência territorial aplicada, cruzamento de dados sobre mobilidade urbana e comportamento de consumo em um raio de 5 km, além de sensibilidade estratégica para identificar oportunidades reais de conexão com o entorno.

A nova proximidade: resolutividade como diferencial competitivo

Em um cenário onde o tempo se tornou o ativo mais escasso, consumidores privilegiam estabelecimentos que otimizam sua jornada. Isso inclui desde acesso facilitado, mix de produtos relevante, até uma experiência de compra objetiva e eficiente. A proximidade no varejo, portanto, passa a estar vinculada à capacidade de resolver demandas do dia a dia com agilidade.

As pesquisas apontam um aumento no número de unidades compradas por visita, mesmo nas compras de urgência (+8%), reposição (+5%) e proximidade (+1%). Esse dado, apresentado pela Kantar, indica que o consumidor está otimizando cada ida à loja, desde que ela esteja alinhada à sua rotina e hábitos de consumo.

Nesse novo contexto, empreendimentos que interpretam o território não apenas como endereço, mas como fluxo comportamental, conseguem se destacar em frequência, conversão e rentabilidade.

O papel da conveniência na fidelização do cliente de vizinhança

Mais do que atrair, o desafio está em manter a frequência e criar relação recorrente com o consumidor. Sendo assim, a proximidade no varejo ganha força quando o ponto comercial passa a ser reconhecido como uma extensão da rotina: ele está presente nas paradas rápidas, nas compras emergenciais e nas necessidades diárias.

Dados da NielsenIQ reforçam esse papel ao apontar que 48% das vendas nos mercados de bairro são de itens de reposição e 37% de compras emergenciais. Ou seja, o pequeno varejo desempenha um papel essencial na resolutividade cotidiana.

Isso exige que o ponto comercial esteja estruturado com base em dados, e não apenas em percepção. Sortimento enxuto, operação eficiente, experiência direta e boa leitura do público local são componentes da fidelização.

Proximidade no varejo: entre o digital e o físico

Outro aspecto fundamental é a integração entre os canais digitais e o ponto físico. O consumidor, mesmo que compre online, ainda valoriza pontos físicos que ofereçam agilidade, retirada rápida ou suporte local. Assim, a proximidade no varejo também se traduz na capacidade de conectar canais com consistência e fluidez.

Não por acaso, a omnicanalidade sofreu desaceleração, segundo a Kantar. A média de canais utilizados caiu de 6,4 para 6,2. Isso sinaliza que o consumidor está priorizando canais mais eficientes e convenientes. Proximidade, portanto, é uma escolha racional, ou seja, eleger aquilo que funciona melhor, e mais rápido, no dia a dia.

Proximidade inteligente: dados como base para a estratégia

Se antes estar “perto” significava estar no mesmo bairro, hoje significa estar integrado ao hábito, ao deslocamento e à rotina do consumidor. A proximidade no varejo está profundamente ligada à análise de comportamento: onde o consumidor está, quanto tempo tem, o que precisa e com que frequência.

Portanto, empresas que desejam ganhar competitividade precisam utilizar inteligência de dados para mapear zonas com alto potencial de fluxo e recorrência. Isso permite entregar soluções que funcionam não apenas como ponto comercial, mas como ponto de relação com a comunidade.

Resumindo: a estratégia é combinar localização com contexto, metragem com funcionalidade, e layout com fluidez.

A DCL e a arquitetura da resolutividade

Com forte atuação em centros comerciais de vizinhança, a DCL desenvolve soluções orientadas por dados de comportamento de consumo e mobilidade urbana. O objetivo é estruturar espaços que respondam ao novo conceito de proximidade no varejo, com foco em resolutividade, conversão e frequência.

Isso pode ser visto em ativos como o Open Mall Xaxim e as Galerias DCL Malls (entre elas, a Galeria Xaxim), que se consolidam como pontos de atendimento diário em regiões densas, com público recorrente e jornadas de consumo curtas.

A integração entre urbanismo, varejo e rotina de cada bairro é parte da estratégia da empresa para conectar marcas ao público certo, no lugar certo, com a experiência certa. Portanto, não se trata apenas de onde abrir uma loja, mas de entender por que ela faz sentido naquele ponto, naquele bairro, para aquele consumidor.

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